1. GIỚI THIỆU

Phân hạng tòa nhà văn phòng được chia ra thành các loại như Hạng A, Hạng B và Hạng C. Ở nhiều thị trường, Tòa nhà Hạng A có thể được chia nhỏ thành các danh mục phụ như Cao cấp, AAA, AA và A. Các loại mới thậm chí đã bắt đầu xuất hiện, chẳng hạn như Hạng I (Công nghiệp chuyển đổi thành văn phòng). Các đơn vị bất động sản thương mại, chủ sở hữu và đơn vị quản lý xác định phân hạng của mỗi tòa nhà. Các nhóm xem xét một số yếu tố khi xác định các hạng khác nhau.

Các tiêu chí đánh giá được sử dụng để phân hạng tòa nhà và cho phép các nhân tố khác nhau trong lĩnh vực tòa nhà văn phòng thương mại chia sẻ một ngôn ngữ chung và xác định các điều kiện thị trường cho mỗi hạng mục, theo cách có tổ chức và dễ dàng so sánh.

Lưu ý rằng định nghĩa phân hạng tòa nhà không phải là một ngành khoa học, vì không có tiêu chuẩn chính thức hoặc tiêu chuẩn quốc tế nào được thiết lập. Tuy nhiên, việc phân hạng đề cập đến các tiêu chí cụ thể của tòa nhà. Các mặt bằng văn phòng tại một thị trường đô thị tạo nên sự khác biệt giữa các tòa nhà Hạng A, B và C.

Việc xác định tòa nhà Hạng B và Hạng C được dựa trên việc xác định tòa nhà Hạng A. Việc phân hạng một tòa nhà có liên quan đến các bất động sản khác trong một thị trường nhất định. Do đó, một tòa nhà Hạng A tại một thị trấn nhỏ sẽ không có chung những đặc điểm như một tòa nhà Hạng A ở trung tâm Manhattan.

2. HƯỚNG DẪN PHÂN HẠNG TÒA NHÀ

Tòa nhà Hạng A

Tòa nhà cao cấp nhất với nhiều tiện ích nhất và nằm ở vị trí tốt nhất. Đó thường là những tòa nhà thu hút nhất được xây dựng bằng vật liệu và phương pháp thi công có chất lượng tốt nhất. Ngoài ra, những tòa nhà này thường có đơn vị quản lý chuyên nghiệp, việc lưu thông, di chuyển dễ dàng và thường nằm ở những khu vực dễ nhìn thấy trên những tuyến đường giao thông chính. Do chất lượng vượt trội, các Tòa nhà Hạng A thường được cho thuê cho những người thuê có uy tín với mức giá thuê cao nhất trên thị trường.

Tiêu chí:  

• Tòa nhà cao tầng tại khu vực trung tâm.
• Tòa nhà hàng đầu trên thị trường có gắn cờ các quốc gia tiêu biểu.
• Kiến trúc - Xây dựng bằng bê tông và thép, thiết kế đặc biệt, nhìn thu hút, nội thất hoàn thiện cao cấp ở sảnh chính và các khu vực chung, bao gồm thang máy và nhà vệ sinh. Công trình xây dựng mới hoặc được bảo trì rất tốt và / hoặc tòa nhà mới được cải tạo gần nhất. Được thiết kế tốt và bố trí kích thước tốt để chứa một hoặc một số khách thuê trên cùng một sàn.
• Vị trí dễ nhận biết (địa điểm nổi tiếng) – Di chuyển thuận tiện (giao thông công cộng, v.v.).
• Quản lý bởi đơn vị chuyên nghiệp.
• Khách thuê cao cấp hoặc các đơn vị thuê là doanh nghiệp đa quốc gia.
• Giá thuê cao nhất.
• Có thương hiệu mạnh trên thị trường.
• Hệ thống hiện đại, đáp ứng các tiêu chuẩn công nghiệp - cơ khí, điện và hệ thống an toàn và an ninh.
• Hệ thống thang máy – Đủ số lượng thang máy cho các tầng và dân số tòa nhà.
• Đảm bảo môi trường; có giấy chứng nhận và duy trì tại chỗ
• An ninh 24/7 - hệ thống ra vào có kiểm soát, camera giám sát. Đối với các tòa nhà nhỏ hơn hoặc những tòa nhà nằm ở xa khu vực trung tâm, hệ thống kiểm soát ra vào tại chỗ cũng như báo động với giám sát bên ngoài.
• Được xây dựng bởi nhà phát triển và nhà thầu xây dựng có uy tín.
• Khu vực đỗ xe - Có đủ bãi đậu xe công cộng và nội bộ để phục vụ khách thuê và du khách. Hệ thống kiểm soát an ninh tại chỗ 24/7 cho khách thuê tòa nhà. Chỗ để xe đạp và trạm sạc xe điện đã trở thành tiêu chuẩn.
• Dịch vụ khách thuê – Đơn vị quản lý chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm cung cấp hệ thống dịch vụ trung tâm cho người thuê, bao gồm thời gian phản hồi tối đa, dịch vụ trợ giúp đặc biệt, các hoạt động của người thuê như tiệc nướng và bữa sáng ngày lễ, tổ chức chào mừng khách thuê mới, v.v…
• Tiện ích - Kết nối đường đi bộ được bảo vệ xung quanh, trung tâm hội nghị, trung tâm thể dục, trung tâm thương mại tiện ích bán lẻ, của hàng cà phê/ khu vực nhà hàng ăn uống, dịch vụ giặt ủi, ATM và Wi-Fi. Đối với các tòa nhà độc lập không nằm ở trung tâm thành phố, các loại nhà hàng quán ăn / khu ăn uống và quán cà phê cung cấp các dịch vụ trên mức trung bình cho người thuê.

Tòa nhà Hạng B

Những tòa nhà hạng B cấp thấp hơn tòa nhà Hạng A. Nhìn chung, đây là những tòa nhà cũ hơn một chút với chất lượng quản lý tốt và khách thuê tiêu chuẩn. Không có gì lạ khi các nhà đầu tư với mục đích nâng cao giá trị tài sản nhắm đến các tòa nhà này với ý định cải tạo chúng trở lại thành các tòa nhà hạng A. Các tòa nhà hạng B được duy trì tốt về tổng thể và có đủ chức năng. Các tòa nhà văn phòng loại B thường có kết cấu tường bao phủ bên ngoài hoàn thiện, hệ thống cơ điện, an toàn và an ninh đầy đủ (nhưng không phải là hiện đại) và chất lượng nội thất hoàn thành ở mức trung bình. Các tòa nhà loại B hoàn thiện cho nhiều đối tượng người dùng với giá thuê trung bình cho khu vực thị trường.

Tiêu chí:

• Dưới Tòa nhà hạng A.
• Tòa nhà cũ hơn một chút – Đơn vị quản lý tốt, khách thuê chất lượng.
• Công trình hoàn thiện – Khá đến tốt.
• Hệ thống chất lượng tốt – thấp hơn so với tòa nhà Hạng A.
• Có thể là mục tiêu cải tạo thành tòa nhà Hạng A bởi Chủ Đầu tư.
• Bảo hành tốt – đầy đủ chức năng.
• Giá thuê trung bình.

Tòa nhà Hạng C:

Đậy là hạng thấp nhất trong phân hạng các tòa nhà văn phòng. Những tòa nhà văn phòng này nhìn chung cũ hơn và có thể nằm trên những con đường kém thu hút hơn ở những khu vực cũ hoặc không trung tâm của thành phố. Nhiều tòa nhà trong số những tòa nhà hạng này thường có tỷ lệ trống trung bình cao trên thị trường.

Những tòa nhà hạng này thường cũ hơn, kiến trúc ít thu hút, cơ sở hạ tầng hạn chế và công nghệ cũ. Vì những lý do này, Tòa nhà hạng C thường có giá thuê thấp hơn và có thể khó cho thuê hơn. Đôi khi, những tòa nhà này là mục tiêu để tái phát triển. Các bức tường bao quanh và hệ thống cơ điện, an toàn và an ninh của tòa nhà Hạng C nhìn chung đã cũ và việc hoàn thiện thường là do những người thuê ký hợp đồng thuê ngắn hạn cho mặt bằng đó với giá thuê dưới mức trung bình.

Tiêu chí:

• Phân hạng thấp nhất trong các loại tòa nhà văn phòng.
• Tòa nhà văn phòng cũ hơn.
• Nằm trên những con đường kém thu hút tại các khu vực cũ hơn trong thành phố.
• Mức trống trung bình cao hơn trên thị trường.
• Kiến trúc ít ấn tượng hoặc hạn chế hơn về đầu tư.
• Cơ sở hạ tầng hạn chế nhiều tính năng và tiện ích.
• Cần cải tạo nhiều hơn.
• Công nghệ cũ hoặc lỗi thời.
• Giá thuê thấp hơn, có thể khó cho thuê hơn.
• Thường là mục tiêu để tái phát triển.
• Khách thuê yêu cầu mặt bằng có nhiều chức năng hơn.

3. KẾT LUẬN:

Những mô tả trên đây là những hướng dẫn chung để phân hạng tòa nhà, mặc dù không có một tiêu chuẩn cụ thể nào tồn tại. Có thể, điểm quan trọng nhất cần nhớ là các tòa nhà được phân hạng dựa vào những tòa nhà khác trên thị trường. Một chuyên gia bất động sản điển hình trước tiên sẽ xác định những tòa nhà hạng A trong một thị trường dựa theo vị trí, tiện ích và sau đó phân loại các tòa nhà trên thị trường liên quan đến các tòa nhà Hạng A.

Các yếu tố khác để xem xét:

• Tải trọng sàn.
• Chiều cao trần.
• Cải tiến các khu vực công cộng.
• Các dịch vụ lân cận (nhà hàng, khu kinh doanh, giặt ủi, ngân hàng, ATM, …
• Di chuyển, lưu thông (Xa lộ, giao thông công cộng).

Có thể tham khảo bảng tóm tắt bao gồm tất cả các tiêu chí nêu trên cho mỗi trong Phụ lục A. Hướng dẫn phân loại tòa nhà văn phòng này có thể được xem xét trong tương lai nếu cần.

4. PHỤ LỤC A – BẢNG HỖ TRỢ PHÂN HẠNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG