I.      Thị trường Văn Phòng (Office)

Trong năm 2017, TP. HCM chào đón 4 dự án (nguồn cung mới); trong đó có 01 Tòa nhà Hạng A và 3 Tòa nhà Hạng B. Quý 4/2017 đặc biệt chào mừng dự án “Etown Central”, Tòa nhà với 36.450 m² tọa lạc tại Quận 4 gồm 27 tầng nổi và 4 tầng hầm gia nhập nguồn cung Hạng B. Tòa nhà này đã thông báo chỉ còn trống 40% sau quý đầu tiên đi vào hoạt động và dự kiến sẽ nhanh chóng được lấp đầy.

Giá chào thuê cho cả hai Hạng A và Hạng B đều thể hiện sự ổn định, Hạng A và Hạng B lần lượt đạt 37,0 USD và 20,6 USD. Hạng A ghi nhận mức tăng 1,3% so với năm ngoái trong khi Hạng B hầu như không thay đổi so với năm ngoái. Hạng A tăng nhẹ so với quý trước ở mức 0,9% trong khi Hạng B giảm nhẹ 0,5%.

Tỷ lệ lấp đầy cho Hạng A ghi nhận 94,2% nhờ vào “Saigon Centre” Giai đoạn 2, nguồn cung mới Hạng A duy nhất cho cả năm 2017 và quý trước, tiếp tục được hấp thụ bởi thị trường. Tỷ lệ lấp đầy của Hạng A cũng ghi nhận mức tăng 2,2 điểm phần trăm so với năm ngoái và 0,8 điểm phần trăm so với quý trước. Hạng B đạt được tỷ lệ lấp đầy lên đến 97%, tương đương với 3% tỷ lệ trống mặc dù (Tòa nhà Etown Central) gia nhập thị trường. Tỷ lệ lấp đầy Hạng B hầu như không thay đổi, với mức giảm nhẹ 0,2 điểm phần trăm so với năm ngoái và 0,3 điểm phần trăm so với quý trước.

Diện tích hấp thụ trong quý vừa qua ghi nhận mức tăng đáng kể cho Hạng B đến từ các diện tích cho thuê của Tòa nhà Etown Central cũng như các diện tích trống của Quận 7 từ quý trước được thị trường hấp thụ, giúp cho toàn Hạng B ghi nhận diện tích thực thuê đến 33.258 m². Hạng A tiếp tục hấp thụ các diện tích còn lại của Saigon Centre Giai đoạn 2, ghi nhận diện tích thực thuê toàn Hạng A là 2.869 m².

Xét về các xu hướng của khách thuê, nguồn cầu ngày càng gia tăng cho các diện tích lớn hơn 700 - 1.000 m², chiếm đến 33% tổng số yêu cầu. Các khách thuê đến từ các ngành Sản xuất và Dịch vụ chiếm lần lượt 19% trên tổng yêu cầu thuê, trong khi ngành ẩm thực chiếm đến 10%. Cuối năm ghi nhận các trường hợp gia hạn hợp đồng chiếm đến 19% tổng các yêu cầu thuê, trong khi các yêu cầu thuê mới và dịch chuyển văn phòng chiếm lần lượt 24% và 48%.

Nhìn chung, năm 2017 chứng kiến thị trường Văn phòng gia tăng nguồn cung mới cùng với tỷ lệ hấp thụ. Năm 2018 thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới với chất lượng tốt hơn, tuy nhiên mức tăng trưởng sẽ chậm hơn so với năm 2017 do chỉ có một dự án Hạng A duy nhất trong khu vực trung tâm “Deutsches Haus” cũng như nguồn cung Hạng B sẽ tiếp tục mở rộng ra các Quận vùng ven như Quận 2 và Quận 10. Sự tăng trưởng giá thuê sẽ chậm dần khi các dự án hiện hữu sẽ tiếp tục điều chỉnh giá thuê hợp lý để thu hút sự chú ý đến khách thuê với đà chuyển động của thị trường song song với tỷ lệ trống tăng và giảm nhanh chóng khi thị trường vẫn còn trong đà hấp thụ tốt các mặt bằng mới.

II.      Thị Trường Căn Hộ Chung Cư (Condominium / Apartment)

Thị trường bất động sản “căn hộ chung cư” năm 2017 đánh dấu một sự chuyển mình của thị trường căn hộ bán từ tăng trưởng mạnh mẽ sang “trạng thái bền vững”, mặc dù số lượng căn chào bán giảm nhưng cơ cấu sản phẩm phù hợp giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn có thể giao dịch tốt. Quý 4/2017 thị trường đón nhận thêm 8.559 căn hộ chung cư, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm và tổng nguồn cung lũy kế lần lượt là 31.106 căn và 228.903 căn hộ. Tổng nguồn cung năm 2017 giảm 18% so với năm trước tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016. Đây là giai đoạn các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn.

Tỷ lệ phân khúc sản phẩm; phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 so với 40% trong năm 2015. Tỷ lệ chênh lệch cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP. HCM tiếp tục mở rộng về “phía Đông và phía Nam” tập trung tại tại một số điểm như Quận 2, Quận 7, Quận 9 và Quận Bình Thạnh.

“Tình hình tiêu thụ trong quý 4 và cả năm 2017 khá khả quan tại các phân khúc. Trong Quý 4/2017 có 8.934 căn hộ được tiêu thụ, tăng 23% so với quý trước và giảm 29% so với năm trước. Tổng lượng căn bán được trong năm 2017 đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước, nhưng là năm đầu tiên trong vòng 5 năm qua ghi nhận số căn bán được nhiều hơn tổng số căn mới chào bán trong năm. Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, d’Edge, Saigon South Residence, Lavita Charm, Mizuki Park... Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 60% số căn bán được trong năm 2017”.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong Quý 4/2017 ghi nhận ở mức 1.564 USD/m², tăng 4,8% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể này so với năm ngoái là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng trong Quý 4/2017. Xét cả năm 2017, giá bán trung bình đạt 1.558 USD/m², tăng 4% so với năm 2016. Phân khúc cao cấp ghi nhận mức tăng giá 4% so với năm trước nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt đến từ các chủ đầu tư uy tín như d’Edge Thao Dien, Tilia Residence, Empire City, Sunwah Pearl, Diamond Island.

Dự đoán trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn. Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm 2018 với nhiều dự án mới tại khu vực Quận 2, Quận 7, Quận 8 và Quận Bình Thạnh như One Verandah, GEM Riverside, Midtown, High Intela, Green Field. Giá bán trong năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%.

Tiêu chí phân loại căn hộ:

• Hạng sang: Dự án với giá sơ cấp trung bình trên 3.500 USD/m²
• Cao cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình từ 1.500 USD/m² đến 3.500 USD/m²
• Trung cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình từ 800 USD/m² đến 1.500 USD/m²
• Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 800 USD/m²

III.      Thị Trường Bán Lẻ (Retail)

Quý 4/2017 chào đón 21.300 m² đến từ 02 dự án bán lẻ The Garden Mall “Thuận Kiều Plaza cũ” Quận 11 và khối đế bán lẻ của “Viettel Complex” Quận 10. Tính chung cho năm 2017, cả thị trường có 7 dự án với 74.183 m², nâng nguồn cung bán lẻ hiện hữu tại TP. HCM là 820.840 m². Các nguồn cung mới đều tập trung tại khu ngoài Trung tâm và không có thêm diện tích mới nào tại khu Trung tâm. Nguồn cung mới trong năm 2017 chỉ chiếm khoảng 38% nguồn cung mới năm ngoái, thị trường bán lẻ vẫn sôi động với các nhãn hàng nước ngoài; chủ yếu là ngành thời trang và ẩm thực ăn uống.

Ngành thời trang đang Hot! chưa hạ nhiệt bởi “cơn sốt H&M và Zara”. Quý này lại đón thêm các thương hiệu thời trang nước ngoài lớn như “Desigual (Tây Ban Nha), Trendiano (Hàn Quốc) và COACH (Pháp)”. Ba thương hiệu trên đều là khách thuê tại khu trung tâm Saigon Centre; The Garden Mall chính thức khai trương với các khách thuê chính thuộc ngành ăn uống tại tầng trệt và (rừng sách nhiệt đới) của “Phương Nam Book City” với diện tích thuê gần 3.000 m². Mặt hàng ăn uống tiếp tục chào đón các thương hiệu đa phần đến từ Châu Á như “PastaMania (Singapore), Chamimi (Thái Lan), Hokkaido Baked Cheese Tart (Nhật Bản)”, v.v… Xu hướng bán lẻ hướng đến giới trẻ dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới do thu nhập và nhu cầu tiêu dùng của tầng lớp này ngày càng tăng.

Giá chào thuê khu trung tâm giữ nguyên giá so với quý trước ở mức 115,4 USD/m²/tháng vì không có sự thay đổi về nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm trong quý này. Giá chào thuê năm nay giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước. Sư sụt giá này chủ yếu là do Union Square được tạm lấy ra khỏi rổ khảo sát (chỉ có một số gian hàng tại mặt tiền hiện đang mở cửa) vào Quý 4/2016 để nâng cấp và điều chỉnh lại cơ cấu khách thuê.

Giá thuê ngoài khu vực trung tâm giảm 0,1% so với quý trước và tăng 3,8% so với năm ngoái, hiện tại mức giá thuê 37,8 USD/m²/tháng. Một số dự án bán lẻ điều chỉnh giá thuê nhằm thu hút khách thuê lấp đầy các gian hàng còn trống. Ngoài ra, một số trung tâm thương mại còn áp dụng những chính sách khác để thu hút thêm khách thuê như trả tiền thuê cố định, trả phần trăm trên doanh thu (mức dao động 20-25% doanh thu) không tính phí cố định trong thời gian đầu.

Mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm gần như được lấp đầy hoàn toàn nhờ vào nguồn cung hạn chế, với tỷ lệ lấp đầy cao nhất trong 5 năm qua. Trong khi đó, tỷ lệ trống ở khu vực ngoài trung tâm ghi nhận là 6,9%, tương đương năm trước và giảm 6,1% so với Quý 3/2017. Tỷ lệ hấp thụ trong năm 2017 giảm xuống còn 47.618 m² và chỉ chiếm khoảng 31% tỷ lệ hấp thụ so với năm ngoái. Do nguồn cung mới trong năm nay ít hơn dẫn đến tỷ lệ hấp thụ cũng ít hơn.

Dự báo trong 3 năm tới, cạnh tranh trong thị trường bán lẻ sẽ tăng cao do một lượng lớn mặt bằng bán lẻ ở dưới khối đế chung cư sẽ được chào thuê. Thương mại điện tử nhận được sự quan tâm hơn từ phía nhà đầu tư và người tiêu dùng. Tính đến 2020, doanh thu thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ tăng 60% so với năm 2017 và sẽ chiếm gần 1,5% tổng doanh thu bán lẻ.

Nguồn cung tương lai, ¹³/₁₅ dự án dự kiến hoàn thành giai đoạn 2018-2020 với tổng nguồn cung là 638.082 m² nằm ở khu vực ngoài trung tâm thành phố. Một nửa trong 15 dự án này sẽ hoàn thành trong năm 2019 với các dự án mới nổi bật như “Sala Shopping Centre (Quận 2 – 60,054 m²)”, khu thương mại của Vinhomes Central Park (Bình Thạnh – 59.000 m²) và Elite Mall (Quận 8 – 42.000 m²)”. Union Square cũng sẽ khai trương lại sau thời gian nâng cấp.

Song Châu (SCBI).