KINH TẾ VIỆT NAM

• GDP: Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO) báo cáo tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng 2,12% so với cùng kỳ năm trước trong chín tháng đầu năm 2020, mức tăng trưởng thấp nhất trong chín tháng kể từ năm 2011. Tuy nhiên, trong bối cảnh COVID-19 tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến các thị trường thế giới, các quỹ điện tử của Việt Nam trong việc ngăn chặn đại dịch tiếp tục là gương mẫu, tạo tiền đề cho sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ và tăng trưởng phát triển nhanh hơn nữa.

• CPI: Quý 3/2020, chỉ số tiêu dùng tăng 0,92% so với quý trước và tăng 3,18% so với cùng kỳ năm 2019. Lạm phát cơ bản bình quân 9 tháng năm 2020 tăng 2,59% so với bình quân cùng kỳ năm 2019. Bình quân 9 tháng năm 2020, chỉ số giá tiêu dùng tăng 3,85% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ giá thương mại hàng hóa bình quân 9 tháng giảm 0,72% so với cùng kỳ năm 2019 phản ánh giá xuất khẩu hàng hóa của Việt Nam ra nước ngoài không thuận lợi so với giá nhập khẩu hàng hóa từ nước ngoài về Việt Nam.

• FDI: Số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong chín tháng đầu năm 2020 giảm 18,9% so với cùng kỳ năm trước (YoY) xuống 21,2 tỷ USD trong khi giải ngân vốn FDI giảm -3,2% YoY xuống khoảng 13,76 tỷ USD. Trong 9 tháng, trong số 111 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Singapore dẫn đầu với 6,77 tỷ USD, chiếm 32% tổng vốn đầu tư, Hàn Quốc đứng thứ hai với 3,17 tỷ USD, chiếm 15% và Trung Quốc với 1,87 tỷ USD, tương đương 8,8% tổng vốn đầu tư xếp thứ ba.

• Xuất, nhập khẩu: Tính chung 9 tháng năm nay, tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa đạt 388,73 tỷ USD, tăng 1,8%; trong đó xuất khẩu đạt 202,86 tỷ USD, tăng 4,2%. Khu vực kinh tế trong nước có giá trị kim ngạch xuất khẩu 9 tháng tăng cao 20,2%, nhập khẩu tăng 4,7%. Cán cân thương mại 9 tháng tiếp tục xuất siêu với mức 16,99 tỷ USD.

• Du lịch quốc tế: Thực hiện các biện pháp phòng, chống dịch COVID-19 nên khách quốc tế đến nước ta quý 3/2020 chủ yếu là chuyên gia, lao động kỹ thuật nước ngoài làm việc tại các dự án ở Việt Nam. Trong tháng 9, khách quốc tế ước tính đạt 13,8 nghìn lượt người, giảm 15,5% so với tháng trước và giảm 99,1% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 9 tháng năm 2020, khách quốc tế đến nước ta đạt gần 3.788,5 nghìn lượt người, giảm 70,6% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khách quốc tế đến trong quý 1/2020 chiếm 97,3%, trong quý 2 và quý 3 chỉ chiếm 1,5% và 1,2%.

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG

Thị trường văn phòng TP. HCM trong Q3/2020 không có thêm nguồn cung mới (vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m²).

Trong Q3/2020, tỷ lệ trống Hạng A được ghi nhận ở mức 11,5%, tăng 3,3 đpt so với cùng kỳ năm ngoái và giảm nhẹ 0,3 đpt so với quý trước. Những mặt bằng trống do khách thuê thu hẹp diện tích thuê từ Q2/2020 đang dần được hấp thụ trong Q3/2020 từ những khách thuê hiện hữu tại tòa nhà thông qua việc mở rộng và gia hạn hợp đồng thuê.

Tỷ lệ trống Hạng B vẫn giữ ở mức ổn định so với quý trước và tăng nhẹ 1,3 đpt so với năm trước, nhờ những nguồn cung mới trong giai đoạn trước (~100.000 m²) dần được hấp thụ.

Trong quý vừa qua, giá thuê Hạng A vẫn giữ như quý trước nhưng giảm 5,0% so với cùng kỳ năm 2019. Mặc dù giá thuê không đổi so với quý trước, chủ nhà vẫn rất linh hoạt trong các điều khoản thuê. Một số chủ nhà đưa ra mức giảm giá chốt lên đến 3 – 4 USD/m²/tháng so với giá chào cho khách thuê mới.

Nguồn cung văn phòng mới vẫn được xây dựng với khoảng 80.000 m² diện tích cho thuê ngoài dự kiến khai trương vào cuối năm nay. Nguồn cung mới chủ yếu sẽ tập trung ở khu vực phía Đông (Bình Thạnh) và phía Nam (Quận 7). Các tòa nhà mới ở TP. HCM cũng đã chủ động điều chỉnh giảm giá chào thuê từ 1 đến 3 USD/m²/tháng so với giá chào từ Q4/2019 nhằm thu hút khách thuê mới.

Khác với các công ty Bảo hiểm thường đặt văn phòng tại khu vực trung tâm, các công ty Công nghệ và Bán lẻ – Xuất nhập khẩu – Thương mại điện tử có xu hướng ưa chuộng thuê những mặt bằng văn phòng ngoài khu trung tâm vì có nhiều lựa chọn giá thấp hơn cũng như thuận tiện hơn khi di chuyển đến sân bay, nhà kho hoặc cảng. Với việc thuê văn phòng ở khu vực ngoại vi cách trung tâm 3 – 7 Km, các khách thuê có thể tiết kiệm từ 10 USD – 20 USD/m²/tháng.

Dự kiến vào cuối năm 2020, giá thuê của cả hai phân khúc văn phòng sẽ thấp hơn từ 8% – 10% so với năm 2019 (mức giảm của các nước trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương từ 8% - 15%) và tỷ lệ trống tăng 7 – 9 đpt do nguồn cung mới vào thị trường và ảnh hưởng của dịch bệnh. Nếu vắc-xin được sản xuất vào cuối năm 2020, giá thuê trong năm 2021 được dự báo sẽ ổn định. Tuy nhiên, nếu vắc-xin được sản xuất trước tháng 06 năm 2021 thì giá thuê có thể sẽ tiếp tục giảm 5% nữa so với năm 2020.

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ

Quý 3, lượng căn hộ chào bán mới được cải thiện so với quý trước, nhưng nhìn chung tổng lượng căn chào bán trong 9 tháng vẫn thấp hơn 57% so với cùng kỳ năm trước.

Với tình hình dịch bệnh bùng phát trở lại tại Việt Nam trong tháng 8 vừa qua, tính chung trong Quý 3 chỉ có bốn dự án được chào bán một phần với 3.964 căn (tăng 141% so với quý trước và giảm 70% so với cùng kỳ năm trước). Trong đó, có 3.552 căn hộ được tiêu thụ (tăng 125% so với quý trước và giảm 73% so với cùng kỳ năm trước). Gần 90% nguồn cung chào bán đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án Vinhomes Grand Park có tên là The Origami. Tổng cộng chín tháng đầu năm có 9.214 căn hộ được chào bán từ 17 dự án.

Tiêu chí phân hạng căn hộ:

• Hạng sang: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) trên 4,000 USD/m²
• Cao cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 2,000 đến 4,000 USD/m²
• Trung cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 1,000 đến 2,000 USD/m²
• Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì)dưới 1,000 USD/m²

Tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới trong Quý 3 đạt khoảng 72%, con số này trong năm 2019 đạt trung bình trên 85%. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh bùng phát lần hai đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này.

Trong 9 tháng vừa qua cũng ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của thị trường căn hộ bán Bình Dương. Lượng căn chào bán gần bằng số lượng tại TP. HCM với 8.289 căn từ tám dự án. Thị trường Bình Dương thu hút được sự chú ý của người mua nhờ các dự án có vị trí gần với TP. HCM và việc thành lập hai thành phố mới là Thuận An và Dĩ An trong đầu năm 2020.

Tất cả các dự án mở bán trong quý này đều nằm tại khu vực được quy hoạch là “Thành phố Phía Đông” hay “Thành phố Thủ Đức” tương lai. Phân khúc cao cấp dẫn đầu thị trường ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường lần lượt là 97% và 89%.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.966 USD/m², tăng 1% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý vì nguồn cung trong Quý 3 chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán tại các phân khúc phần lớn giữ ổn định so với quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 3%-5% so với cùng kỳ năm trước.

Dự báo nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần trong Quý 4/2020 và đạt khoảng 15.000 căn cho cả năm, giảm 43% so với năm 2019. Sản phẩm trung cấp và cao cấp đang chiếm tỷ trọng cao với lượng nhỏ nguồn cung từ phân khúc hạng sang. Về khu vực, phía Đông sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường, với nhiều dự án mới tại khu vực Quận 2 và Quận 9.

Giá bán trung bình toàn thị trường trong cả năm 2020 được kỳ vọng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp dự kiến có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ với mức giá đã tăng nhanh trong hai quý đầu năm. Lượng giao dịch dự kiến đạt khoảng 14.000 căn cho cả năm, giảm 52% so với năm 2019, chủ yếu do tác động của đại dịch.

THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ VÀ BIỆT THỰ XÂY SẴN

• Nguồn cung tăng mạnh: Trong Quý 3/2020, nguồn cung mới phục hồi mạnh trong bối cảnh cạnh tranh tăng cao với 1.116 căn nhà phố và biệt thự mới đã được mở bán từ 4 dự án tại Quận 9, Nhà Bè và Gò Vấp. Nguồn cung mới tăng 69,3% so với quý truớc và dặc biệt đã cao gấp bốn lần so với cùng kỳ năm ngoái. 76% nguồn cung mới mở bán trong Quý 3 là từ dự án Vinhomes Grand Park, một dự án khu dô thị lớn tại Quận 9.
• Tỷ lệ hấp thụ: Các dự án mới tại Gò Vấp và Nhà Bè được hấp thụ tốt nhờ vào danh tiếng của các chủ đầu tư được biết đến rông rãi. Tỷ lệ bán lũy kế của thị truờng sơ cấp trong Quý 3/2020 là 96,9%. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt mức 2.939 USD/m² đất đối với nhà phố (tăng 3,4% so với quý truớc và 9,6% so với cùng kỳ năm ngoái), 3.620 USD/m² đất đối với biệt thự (giữ ổn định) và 5.079 USD/m² đất cho nhà phố thương mại (ổn dịnh theo quý và tang 8,9% theo năm).
• Giá bán tăng nhẹ: Giá chào bán của thị truờng TP. HCM vẫn ở mức cao bất chấp ảnh huởng COVID-19. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đã chậm lại. Giá chào bán thứ cấp trung bình của nhà phố tăng nhẹ 0,7% theo quý và 5,0% theo năm. Biệt thự cũng ghi nhận mức tăng giá thấp hơn trong quý này (tăng 1,2% so với quý truớc và 2,9% theo năm). Giá chào bán nhà phố thương mại vẫn giữ ổn định trong Quý 3 và tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Thị trường triển vọng: Nguồn cung phục hồi mạnh trong Quý 3 là tín hiệu tích cực đối với thị truờng TP. HCM. Tuy nhiên, giá chào bán cao là rào cản chính đối với đại đa số nguời mua trong khi thời hạn thanh toán dài và nhiều uu đãi là yếu tố chính thu hút các nhà đầu tư trong thời điểm khó khăn này. Với bối cảnh đó, sự quan tâm của nguời mua đối với các dự án khu đô thị lớn tại các tỉnh thành lân cận TP. HCM như Long An, Ðồng Nai và Bình Dương đang gia tăng nhanh chóng.

THỊ TRƯỜNG ĐẤT

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ (TTTM)

Tính đến Quý 3/2020, TP. HCM không có dự án bán lẻ mới, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP. HCM vẫn duy trì ở mức đạt 1.046.028 m².

Trong Quý 3/2020, sau thời gian tạm đóng cửa để nâng cấp và tái cơ cấu khách thuê, TTTM Tổng hợp Parkson, Quận 1 mở lại toàn bộ tầng trệt với diện tích 1.700 m². Tại trung tâm này, bên cạnh cửa hàng flagship của Uniqlo, cửa hàng trải nghiệm của MUJI (thương hiệu đến từ Nhật Bản) cũng đã khai trương và dự tính sẽ khai trương thêm 2.000 m² tại các tầng trên vào Quý 4/2020.

Tỷ lệ trống trung bình vẫn cao hơn năm trước do các thương hiệu bán lẻ chủ yếu là thời trang và ăn uống trong nước trả lại mặt bằng. Tuy nhiên, trong Quý 3/2020, một số diện tích trống đã được lấp đầy. Các dự án có vị trí tốt, chất lượng cũng như quản lý tốt nhanh chóng tìm được khách thuê mới. Một số thương hiệu mới xuất hiện/ mở rộng tại khu vực trung tâm như: Hugo Boss, Sandro (TTTM Saigon Centre), Watson, Giordanno (TTTM Vincom Center Đồng Khởi).

Khu vực ngoài trung tâm cũng có các cửa hàng lớn chuẩn bị khai trương như hệ thống nhà hàng Haidilao mở rộng thêm tại các dự án lớn như Vincom Center Landmark 81, Parkson Hùng Vương, Nowzone; Uniqlo dự tính khai trương trong Quý 1/2021 tại Vạn Hạnh Mall v.v… Tỷ lệ trống trung bình do đó được cải thiện nhẹ so với quý trước, tương đương 0,3 đpt và 0,2 đpt cho khu Trung Tâm và ngoài Trung tâm (và đạt 1,65% và 13,1% lần lượt cho hai khu vực).

Một số hình thức ưu đãi chủ yếu như giảm 50% phí dịch vụ, giảm từ 10 - 30% giá thuê tùy theo ngành hàng hoặc miễn 100% giá thuê trong thời gian buộc phải đóng cửa vì dịch bệnh như trường hợp của Aeon Mall Bình Tân.

Tính đến cuối Quý 3/2020, giá chào thuê cho tầng trệt và tầng một được ghi nhận ở mức 135,4 USD/m²/tháng cho khu trung tâm và 35,8 USD/m²/tháng cho khu ngoài trung tâm, hầu như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước.

Dự đoán năm 2021, chỉ có một dự án mới khai trương là Socar Shopping Mall tại Quận 2. Từ 2022 - 2024, hiện có trên 430.000 m² diện tích bán lẻ đang được triển khai xây dựng hoặc đang lên kế hoạch với một vài dự án có quy mô tiêu biểu ngoài trung tâm như Vincom Megamall Grand Park (Quận 9, 48.000 m²), Elite Mall (Quận 8, 42.000 m²).

Kỳ vọng về việc hoàn thành tuyến Metro Line số 1 vào năm 2022 sẽ làm thay đổi mạnh mẽ mặt bằng giá thuê tại những khu vực gần các trạm metro tương lai. Kế hoạch mở rộng phố đi bộ của TP. HCM, một khi được thực hiện, sẽ thu hút thêm nhiều thương hiệu và tạo nên những thay đổi về cơ cấu ngành hàng tại khu vực trung tâm.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong 02 năm qua ghi nhận những diễn biến tích cực với sự tăng trưởng đáng kể về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Các khu công nghiệp của bốn tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đạt khoảng 84,5%. Đặc biệt, các khu công nghiệp đang hoạt động ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều đã đạt tỷ lệ lấp bình quân trên 80%, riêng đối với TP. HCM, tỷ lệ này đã đạt trên 90%.

Tính đến hết Q3/2020, số lượng các khu công nghiệp mới chào thuê đất tại khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam rất hạn chế. Khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam chào đón 4 khu công nghiệp mới trong 09 tháng đầu năm 2020. Trong đó, TP. HCM có 1 khu công nghiệp, tỉnh Long An có 2 khu công nghiệp và Đồng Nai có 1 khu công nghiệp. Tổng diện tích đất tự nhiên của các khu công nghiệp mới đạt 1.373,8 ha với nguồn cung đất công nghiệp cho thuê dự kiến ở mức 906 ha.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn giữ ổn định trong chín tháng đầu năm và so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung mới dồi dào và hoạt động thuê bị trì hoãn do khách thuê nước ngoài không thực hiện được hoạt động khảo sát thực tế. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng nhanh ở khu vực công nghiệp trọng điểm ở miền Nam. Dự kiến đến hết năm 2020, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn cho thuê sẽ đạt gần 2,7 triệu m² (tăng 28,2% so với năm trước) tại các tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam.

Điểm sáng của thị trường bất động sảng công nghiệp trong ba quý đầu năm tập trung ở nhu cầu mở rộng khả năng lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử và kho vận.

Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao từ các nhà đầu tư nước ngoài. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cầu cho thị trường nhà kho xây sẵn và đất công nghiệp kho vận trong thời gian tới. Ngoài ra, các kho lạnh hoặc kho mát cũng đang được xem là các xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu. Ở các khu vực nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, mô hình kho cao tầng cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn cho nhu cầu của các công ty thương mại điện tử.

Hoạt động đa dạng hóa vị trí địa lý của các cơ sở sản xuất được đẩy nhanh sẽ là nguồn cầu chính cho thị trường trong thời gian tới. Trong lúc giá thuê đất đã đạt mức cao ở các khu công nghiệp có vị trí đắc địa, việc tìm kiếm nguồn cung đất của khách thuê được mở rộng ra các khu vực xa hơn vùng trung tâm công nghiệp hiện hữu.

Các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp đang có những thay đổi trong việc phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với tình hình mới. Nổi bật là ứng dụng công nghệ vào quản lý và vận hành nhà xưởng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm pháp lý, nhân sự giúp hỗ trợ khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Điều này đang dần tạo nên một mô hình phát triển bất động sản công nghiệp mới tại Việt Nam tích hợp giữa cung cấp bất động sản lẫn dịch vụ hỗ trợ đầu tư và quản lý.