KINH TẾ VIỆT NAM

GDP Việt Nam quý 4/2020 ước tính tăng 4,48% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất của quý 4 các năm trong giai đoạn 2011–2020. Tính chung năm 2020, GDP tăng 2,91% (Quý 1 tăng 3,68%; quý 2 tăng 0,39%; quý 3 tăng 2,69%; quý 4 tăng 4,48%), tuy là mức tăng thấp nhất của các năm trong giai đoạn 2011–2020, nhưng trong bối cảnh dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực tới mọi lĩnh vực kinh tế – xã hội thì đây là thành công lớn của Việt Nam. Mức tăng trưởng năm 2020 của Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới. Một số chỉ tiêu kinh tế – xã hội chủ yếu năm 2020 như sau:

• Tổng sản phẩm trong nước (GDP): + 2,91%
• Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP): + 3,4%
• Số doanh nghiệp thành lập mới: 134.940 doanh nghiệp
• Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng: + 2,6%
• Vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện: + 5,7%
• Tổng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa: + 6,5%
• Tổng kim ngạch nhập khẩu hàng hóa: + 3,6%
• Xuất siêu: 19,1 tỷ USD
• Khách quốc tế đến Việt Nam: -78,7%
• Chỉ số giá tiêu dùng bình quân: + 3,23%
• Lạm phát cơ bản: + 2,31%

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG

Thị trường văn phòng TP. HCM vẫn tiếp tục gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng do dịch bệnh COVID-19. Thị trường ghi nhận diện tích thực thuê giảm -20.544 m² trong năm 2020. Mặc cho tình hình dịch COVID-19, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn tiếp tục ghi nhận thêm ba tòa nhà văn phòng mới trong năm vừa qua, với tòa Frienship Tower (Hạng B) hoạt động vào Quý 1, tòa nhà UOA Tower (Hạng A ngoài trung tâm) và Opal Tower (Hạng B) được bàn giao cho khách vào Quý 4 với tổng diện tích cho thuê mới là 65.372 m². Tính đến Quý 4/2020, thị trường văn phòng TP. HCM có tổng cộng 1.422.486 m² từ 18 tòa nhà Hạng A và 68 tòa nhà Hạng B.

Trong năm 2020, tỷ lệ trống Hạng A được ghi nhận ở mức 18,1%, tăng 9,0 đpt so với năm trước do có nguồn cung mới cũng như một số khách thuê trả lại mặt bằng để ra khỏi thị trường hoặc để chuyển qua những tòa nhà có giá thuê thấp hơn. Tỷ lệ trống Hạng B cũng ghi nhận tăng lên mức 9,1%, cao hơn 4,1 đpt so với năm trước do có tòa nhà Friendship Tower và Opal Office Tower mới đi vào hoạt động. Thêm vào đó, một vài tòa nhà Hạng B trong Quận 1 ghi nhận tỷ lệ trống tăng do mức giá cao và các khách thuê cũng trả lại mặt bằng.

Trong năm vừa qua, giá thuê Hạng A giảm 5,3% so với năm trước do tòa nhà UOA Tower nằm ở khu vực ngoại vi gia nhập vào thị trường với mức giá chào là 23 USD/m²/tháng, chỉ bằng một nửa so với giá trung bình Hạng A của toàn thị trường trung tâm. Bên cạnh đó, một số chủ tòa nhà đã chủ động điều chỉnh giá chào xuống để thu hút khách thuê mới nhằm lấp đầy những diện tích trống mà khách thuê cũ trả lại. Một vài chủ tòa nhà cố gắng duy trì giá chào cao nhưng lại linh hoạt hơn về mức giá chốt, có thể giảm giá lên đến 20% - 25% so với giá chào bên cạnh các điều khoản thuê linh hoạt.

Dự kiến trong năm 2021 và 2022, thị trường văn phòng sẽ có hơn 150.000 m² từ sáu tòa nhà mới là Pearl 5 Tower, Cobi Tower, The Graces, Saigon First House, Spirit of Saigon và Etown 6. Trong hai năm tiếp theo, với hy vọng dịch bệnh được kiểm soát tốt nhờ có vắc xin, tình hình hoạt động của thị trường văn phòng sẽ trở nên tích cực hơn dù có nhiều nguồn cung mới. Giá chào thuê của cả hai hạng vẫn ổn định với tỷ lệ trống giảm dần theo năm. Cụ thể, tỷ lệ trống Hạng A dự báo đạt lần lượt là 16% và 13% trong năm 2021 và 2022. Tỷ lệ trống Hạng B đạt 12% và 7% cùng thời điểm dự báo.

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ, NHÀ PHỐ VÀ BIỆT THỰ XÂY SẴN

Nguồn cung chào bán trong năm 2020 đạt 17.272 căn, giảm 35% so với năm 2019. Đây là mức thấp nhất trong vòng sáu năm qua và là năm thứ năm liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung. Có 21 dự án được chào bán mới trong năm 2020 (so với 36 dự án trong năm 2019). Quý 4/2020 ghi nhận 6.696 căn hộ được chào bán từ sáu dự án. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, giá bán đã được đẩy lên cao tại các khu vực trong thành phố đặc biệt là các quận vùng ven.

Xét về phân khúc, cả năm 2020 thị trường không có sản phẩm bình dân nào được chào bán. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lần đầu tiên chiếm tỷ trọng cao nhất với 76% tổng nguồn cung chào bán. Phân khúc trung cấp chỉ chiếm 17% và hạng sang chiếm 7% với nguồn cung chính đến từ hai dự án tại Thủ Thiêm là The River và The Metropole.

Về vị trí, khu Đông chiếm 91% về nguồn cung chào bán theo căn và 43% theo số lượng dự án nhờ có dự án khu đại đô thị ở Quận 9. Việc thành lập thành phố Thủ Đức vào năm 2021 dự kiến sẽ làm thay đổi diện mạo của khu vực và tiếp tục làm gia tăng nguồn cung tại khu vực phía Đông. Khu Nam chiếm 38% theo số lượng dự án nhưng chỉ chiếm 7% theo số căn. Khu vực Trung Tâm và phía Bắc không có nguồn cung mới do thiếu quỹ đất.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.150 USD/m², tăng 9% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá trung bình tăng mạnh do các sản phẩm được chào bán chủ yếu tại phân khúc cao cấp và hạng sang. Đồng thời các dự án mới mở bán tại các quận ven đô có mức giá chào bán cao hơn mức giá chung của khu vực từ 20%-30%. Giá bán tại phân khúc hạng sang ghi nhận mức tăng cao nhất là 9% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá trung bình sơ cấp giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm nhẹ là do các giai đoạn tiếp theo và các dự án mới ở các quận vùng ven đã vượt cấp từ trung cấp lên cao cấp. Phân khúc trung cấp và bình dân ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 5% và 4% so với cùng kỳ năm trước.

Với mức giá tăng cao và ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, tình hình hấp thụ của thị trường nhà ở bán bị ảnh hưởng nhất định. Chỉ 75% sản phẩm chào bán mới được tiêu thụ trong năm 2020, thấp hơn mức 90% trong năm 2019. Hàng tồn kho được ghi nhận tăng lên đáng kể tại phân khúc cao cấp, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước. Trong Quý 4/2020 ghi nhận 5.007 căn bán được, tổng lượng tiêu thụ cho cả năm 2020 đạt 15.086 căn, giảm 49% so với năm trước. Nguồn cung khan hiếm khiến thị trường thứ cấp trở nên sôi động hơn, đặc biệt là tại các quận phía Đông như Quận 2 (Thủ Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi) và Bình Thạnh. Giao dịch được ghi nhận mức giá tăng trung bình tại khu vực này từ 30%-50% so với thời điểm chào bán.

Năm 2021 dự kiến sẽ không có những thay đổi lớn nhưng sẽ cải thiện hơn so với năm 2020. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 17.500 căn hộ với các dự án mới ở các quận ven thành phố: khu vực phía Đông với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point (Quận 9), các dự án mới như Masterise Lumière Riverside, Laimian City (Quận 2); khu vực phía Tây với các dự án như AIO City (Bình Tân), phía Bắc với PiCity (Quận 12); và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Sunshine City Saigon và Sunshine Diamond River tại Quận 7, Celesta Rise tại Nhà Bè.

Dự kiến giá chào bán sơ cấp năm 2021 ở các phân khúc sẽ có mức tăng giá trong khoảng từ 1% đến 4% so với năm 2020. Riêng giá căn hộ hạng sang dự kiến tăng 2-7% trong năm 2021, 2022 nhờ có các sản phẩm mới là căn hộ hạng sang có thương hiệu (Branded Residence) tại Quận 1.

Tiêu chí phân hạng căn hộ:

• Hạng sang: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) trên 4,000 USD/m²
• Cao cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 2,000 đến 4,000 USD/m²
• Trung cấp: Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 1,000 đến 2,000 USD/m²
• Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì)dưới 1,000 USD/m^2​

Nhìn rộng hơn về các tỉnh lân cận, nguồn cung khan hiếm tại TP. HCM sẽ buộc người mua tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Các thị trường này dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021.

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ (TTTM)

Thị trường bán lẻ TP. HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong năm 2020. Tuy nhiên, dự án TTTM Tổng hợp Parkson Quận 1 đã khai trương trở lại trong Quý 4/2020 với hai khách thuê chủ chốt là MUJI và Kohnan bên cạnh cửa hàng flagship của Uniqlo được khai trương trước đó. Như vậy, xét cả năm 2020, nguồn cung mới đạt được là 11.300 m², thấp hơn 90% so với mức nguồn cung mới trung bình trong ba năm trước đây. Tính đến Quý 4/2020, toàn thị trường có 1.049.023 m² diện tích bán lẻ.

Trong Quý 4 vừa qua, theo đà phục hồi của thị trường, tỷ lệ trống tiếp tục cải thiện tại khu vực Trung tâm cũng như ngoài Trung tâm. Tỷ lệ trống tại Trung tâm vẫn duy trì ở mức thấp là 1,1% do nguồn cung rất khan hiếm. Trong khi đó tỷ lệ trống Ngoài trung tâm giảm nhẹ 0,1 đpt theo quý nhưng tăng 5,1 đpt theo năm và đạt mức 13,2% tính đến cuối năm 2020.

Quý 4/2020, thị trường ghi nhận một vài dự án khu Ngoài trung tâm đã bắt đầu giảm mức giá chào thuê. Trong khi phần lớn các dự án chỉ giảm nhẹ giá chào thuê 3-5%, cũng có một số ít dự án giảm giá chào thuê lên đến 8-15%; đây là những dự án có ít lưu lượng người mua sắm và tỷ lệ trống cao hơn 15% giai đoạn trước dịch. Trong khi đó, giá chào thuê khu vực Trung tâm vẫn ở mức ổn định. Tính đến Quý 4/2020, giá chào thuê khu Trung tâm đạt 135,5 USD/m²/tháng, ổn định theo quý và theo năm. Giá chào thuê khu ngoài Trung tâm đạt 34,4 USD/m²/tháng, giảm 3,9% theo quý và 3,8% theo năm.

Năm 2021, thị trường sẽ đón nhận thêm gần 60.000 m² đến từ việc tái khai trương dự án Union Square tại Quận 1 và dự án mới Socar Shopping Mall tại Quận 2. Mức giá thuê và tỷ lệ trống sẽ tạm thời giữ ổn định trong nửa đầu năm 2021 trước khi nhu cầu thuê tăng kéo theo sự cải thiện của hoạt động thị trường. Bên cạnh những ngành hàng chủ chốt dẫn đầu sự phục hồi như Ăn uống, Sức khỏe & Sắc đẹp, Siêu thị, Thời trang và Phụ kiện, một vài ngành hàng được dự đoán sẽ bắt đầu gia tăng nhu cầu mở mặt bằng như Showroom xe hơi, đồ gia dụng, mặt hàng cao cấp.v.v...

Từ năm 2022 trở đi, nguồn cung tương lai sẽ tiếp tục tập trung tại Khu Đông cũng như Khu Trung tâm của thành phố. Đây là nơi những mặt bằng hạng sang đang chờ đợi tuyến Metro số 1 đi vào hoạt động để thiết lập mức giá thuê mới cho toàn thị trường. Trong vòng 5 năm tới, dự đoán có khoảng 500.000 m² sẽ đi vào hoạt động.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Thị truờng khu công nghiệp là mảng duy nhất chứng kiến sự tăng truởng tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Trong Quý 4/2020, giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp đã có từ năm 2019 tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam (TP. HCM, Bình Dương, Ðồng Nai và Long An) đạt 87,0%, tang 2,5 đpt theo năm.

Do sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc cũng như hiệp định EVFTA chính thức có hiệu lực, nhu cầu cho đất công nghiệp cũng tăng trên toàn Việt Nam. Giá thuê đất tại TP. HCM, Ðồng Nai và Long An ở miền Nam tăng 20% dến 30% theo năm.

Với khả năng thích nghi cao truớc đại dịch, thị truờng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nuớc và quốc tế. Trong năm 2020, bất chấp đại dịch, các ông lớn về kho xuởng quốc tế như GLP, LOGOS và JD.com đã tham gia và đầu tư mạnh mẽ vào cả miền Bắc và miền Nam. Vingroup, một chủ đầu tư bất động sản lớn tại Việt Nam cũng đã gia nhập thị truờng với hai khu công nghiệp mới dự kiến sẽ ra mắt trong năm 2021.